Vivir en un edificio moderno o en un conjunto cerrado ya no se trata solo de tener un techo propio, sino de acceder a una experiencia integral: gimnasio, piscina, seguridad 24/7, coworking, terrazas o incluso cine privado. Sin embargo, cada comodidad tiene un costo, y ese costo se traduce en la alícuota mensual, el valor que cubre los gastos de mantenimiento y servicios comunes.
En los últimos años, las amenities se han convertido en uno de los mayores diferenciadores del mercado inmobiliario ecuatoriano. Pero también en un factor que puede elevar considerablemente el presupuesto familiar si no se analiza a fondo. En este artículo te contamos cómo influyen las amenidades en el valor de la alícuota, cuánto podrías pagar por mes según el tipo de edificio y cómo elegir el equilibrio ideal entre confort y costo. ¡Continúa leyendo!
Qué son las amenities y cómo influyen en tu presupuesto
El término amenities, tomado del inglés, hace referencia a todos los servicios, espacios y facilidades compartidas que mejoran la calidad de vida de los habitantes dentro de un edificio o conjunto residencial.
En Ecuador, estas van desde lo esencial que abarca seguridad, guardianía y limpieza hasta lo aspiracional que es contar con piscina climatizada, spa, áreas verdes o sala de cine.
Y aunque su presencia aumenta el valor percibido de la propiedad, también impacta directamente en los gastos mensuales del condominio, ya que mantener estos espacios requiere personal, insumos y mantenimiento periódico.
En promedio, la alícuota de edificios residenciales en Quito y Guayaquil varía ampliamente según la zona y las características del edificio. De acuerdo con datos del diario Primicias, el rango oscila entre 42 y 197 dólares al mes, con sectores como Iñaquito y Cumbayá a la cabeza, donde los costos superan los 180 dólares debido a la mayor cantidad de servicios y amenities.
En términos generales, las alícuotas pueden representar entre el 5 % y el 12 % del valor del arriendo mensual, o ubicarse entre 1,2 y 2,5 dólares por metro cuadrado, dependiendo del número de unidades, el nivel de mantenimiento y la oferta de áreas comunales.
Por ejemplo, un departamento de 90 m² en un edificio con piscina, gimnasio y seguridad 24/7 suele pagar entre 130 y 180 dólares al mes, mientras que uno con servicios básicos puede mantenerse entre 70 y 90 dólares, reflejando cómo el confort también se traduce en una inversión mensual mayor.
Rangos por amenidad: cuánto cuesta mantener cada servicio
Más allá del valor total de la alícuota, entender cuánto cuesta mantener cada amenity ayuda a visualizar en qué se va realmente el presupuesto mensual del condominio, ya que no todas las amenities representan el mismo gasto para los copropietarios. Algunas requieren mantenimiento permanente como la piscina o la seguridad, mientras que otras generan costos más bajos.
De acuerdo con datos publicados por Primicias y administradores consultados por Trivo, estos son los rangos promedio del mercado ecuatoriano:
1. Seguridad y guardianía 24/7
Costo estimado: 0,40 a 0,60 dólares/m²
Es el rubro más alto en la mayoría de los condominios, pues incluye personal, cámaras y sistemas de monitoreo.
2. Gimnasio o sala fitness
Costo estimado: 0,10 a 0,20 dólares/m²
Varía según el tamaño del espacio y el tipo de equipamiento.
3. Piscina o jacuzzi
Costo estimado: 0,20 a 0,30 dólares/m²
Esta es una de las amenities más atractivas, pero también una de las más costosas por su mantenimiento constante y consumo energético.
4. Rooftop o área social con BBQ
Costo estimado: 0,05 a 0,10 dólares/m²
Su costo depende del uso, limpieza y mantenimiento periódico.
5. Coworking o sala de reuniones
Costo estimado: 0,08 a 0,15 dólares/m²
Este espacio es cada vez más común en edificios urbanos pensados para profesionales jóvenes.
6. Áreas verdes y juegos infantiles
Costo estimado: 0,10 dólares/m²
Requieren jardinería, riego y cuidado de mobiliario exterior.
7. Ascensores y mantenimiento técnico
Costo estimado: 0,05 a 0,12 dólares/m²
Según empresas como Servielev Ecuador y Schindler Ecuador, este rubro cubre las inspecciones y revisiones técnicas mensuales.
En conjunto, un edificio con cuatro o cinco amenities activas puede alcanzar una alícuota promedio de 1,80 a 2,20 dólares/m², mientras que uno con servicios básicos ronda entre 1,00 y 1,20 dólares/m².
Como concluye Primicias, “Las amenities elevan la calidad de vida, pero también implican una responsabilidad compartida entre los propietarios para mantener los estándares del edificio”.
Combinaciones frecuentes: cómo cambian las alícuotas según el tipo de proyecto
Cada proyecto inmobiliario responde a un estilo de vida distinto. Por eso, los desarrolladores suelen diseñar combinaciones de amenities que se adaptan al perfil de los residentes y a la ubicación del inmueble.
No es lo mismo un edificio ejecutivo en La Carolina que un conjunto familiar en el Valle de los Chillos, los servicios, los espacios comunes y, por supuesto, la alícuota, cambian de forma significativa.
- Escenario 1: Conjunto básico, familias jóvenes o proyectos VIS/VIP
En este tipo de desarrollos predominan las amenidades funcionales como: área infantil, salón comunal y seguridad 24/7.
Alícuota estimada: entre 60 y 90 dólares al mes.
Son proyectos con mantenimiento sencillo y gastos controlados, ideales para familias que priorizan la practicidad sobre lujo.
- Escenario 2: Proyecto medio (80–120 m² en zonas urbanas)
En edificios urbanos de nivel medio, las amenities buscan equilibrar comodidad y presupuesto. Incluyen gimnasio, rooftop, área BBQ, coworking, seguridad y ascensor.
Alícuota estimada: entre 120 y 180 dólares mensuales.
Son proyectos perfectos para parejas o profesionales que valoran la conveniencia de tener todo cerca sin incurrir en gastos excesivos.
- Escenario 3: Proyecto premium ubicados en Cumbayá, La Carolina o la González Suárez
Estos proyectos de gama alta concentran un mayor número de servicios: piscina climatizada, spa, cine, gimnasio completo, lobby y conserjería.
Alícuota estimada: entre 200 y 350 dólares por mes.
Ofrecen un estilo de vida integral, alto nivel de confort y un fuerte potencial de reventa, pensado para quienes priorizan bienestar, exclusividad y servicios de primera.
Otro dato importante a tener en cuenta es que mientras más unidades tenga un edificio, menor suele ser el valor individual de la alícuota, ya que los costos de mantenimiento se reparten entre más propietarios.
Cómo se calcula la alícuota y qué incluye realmente
La alícuota se calcula con base en el porcentaje de copropiedad de cada unidad dentro del edificio, es decir, su tamaño respecto al total del inmueble.
Generalmente incluye:
- Mantenimiento de áreas comunes.
- Servicios básicos como: agua, luz y limpieza.
- Seguridad, jardinería y administración.
- Fondo de reserva para reparaciones o mejoras.
Ejemplo práctico: Imagina un edificio moderno con 40 departamentos que en conjunto deben cubrir USD 6.000 mensuales por todos los servicios comunes. Si tu departamento representa el 2,5 % de la copropiedad total, te corresponde pagar 150 dólares al mes de alícuota. En cambio, un propietario con un departamento más grande, equivalente al 3,5 % del edificio, pagaría alrededor de 210 dólares.
En proyectos nuevos, la administración suele proyectar los costos anuales y dividirlos entre las unidades. Con el tiempo, estos valores se ajustan según el uso real y la inflación.
Un consejo clave es que antes de firmar una promesa de compra-venta, solicita la proyección anual de gastos del condominio, especialmente si el proyecto cuenta con múltiples amenities o zonas de uso común.
Recomendaciones por perfil: cómo encontrar el equilibrio ideal
No todos buscan lo mismo al elegir dónde vivir o invertir en una propiedad. Por eso, identificar qué tipo de amenities realmente aportan valor a tu estilo de vida y cuáles elevan la alícuota, puede marcar la diferencia.
1. Familias con niños
Si tienes hijos, lo más importante será la seguridad, las áreas verdes y los espacios para jugar, debido a que estas zonas fomentan la convivencia y tranquilidad sin disparar los gastos.
En cambio, evita amenities de bajo uso como saunas o jacuzzis, que suelen requerir mantenimiento constante y encarecen la cuota mensual.
2. Profesionales jóvenes o parejas
En este perfil, lo que más se valora es la funcionalidad. Un edificio con coworking, gimnasio y rooftop ofrece comodidad y estilo de vida sin salir de casa.
Por ello, es esencial elegir proyectos con las amenities que realmente vas a usar. Menos puede ser más cuando se trata de mantener una alícuota razonable.
3. Inversionistas
Aquí las amenities se convierten en una herramienta de rentabilidad. Los proyectos con piscina, rooftop o coworking suelen tener mayor demanda de arriendo y mejor plusvalía a largo plazo en el mercado inmobiliario. Solo asegúrate de que la alícuota no supere el 10 % del ingreso por renta mensual, para conservar un margen de ganancia saludable.
Ahora que llegaste al final de tu lectura, ya sabes que la clave no está en tener todas las amenities posibles, sino en elegir aquellas que realmente aporten valor a tu estilo de vida. Y si estás buscando tu nuevo hogar, puedes revisar nuestras opciones de casas y departamentos de venta en Quito. En Trivo, te acompañamos durante todo el proceso para que puedas hacer la mejor elección.
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