Cuando alguien se plantea “me quiero ir a los valles”, Cumbayá suele ser el primer nombre que aparece en la conversación: clima más amable, servicios cerca y la sensación de vivir a otro ritmo sin irse demasiado lejos de la ciudad.
Pero detrás de esa idea hay datos muy concretos sobre quién está comprando, qué busca y qué tipo de proyectos tienen mejores posibilidades de crecer en valor. En este artículo te contamos cómo se ve hoy el perfil del comprador inmobiliario en Cumbayá 2025, qué revela la demanda Cumbayá vivienda y qué señales deberías mirar si estás pensando en desarrollar, invertir o mudarte al valle. ¡Continúa leyendo!
Perfil del comprador en Cumbayá 2025: quién está comprando
En menos de dos décadas, Cumbayá pasó de ser “parroquia rural” a consolidarse como uno de los submercados residenciales más dinámicos del mercado inmobiliario de Quito. Hoy concentra proyectos de alta y media-alta gama, una oferta diversa de amenities y una demanda de vivienda impulsada por familias, ejecutivos y estudiantes que buscan mejor clima, accesibilidad y calidad de vida.
De cara a 2025, entender el perfil del comprador en Cumbayá ya no es solo una curiosidad de marketing: es una pieza central del marketing strategy de cualquier desarrollador, equipo comercial o marketing team que quiera posicionar correctamente sus proyectos en los valles de Quito. Si no se entiende bien a ese target customer, su capacidad de pago, sus miedos, su rutina, es muy fácil diseñar el producto correcto, pero para la persona equivocada.
En este informe resumimos quién está comprando, qué está buscando y qué tipo de proyectos en Cumbayá están mejor alineados con esas expectativas.
Cumbayá hoy: contexto y demanda de vivienda
Según el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial parroquial, Cumbayá supera los 41.000 habitantes tras el Censo 2022 realizado en Ecuador, con una fuerte concentración de hogares y familias en urbanizaciones y conjuntos residenciales construidos recientemente en estas zonas..
En paralelo, estudios realizados sobre el periurbano de Quito destacan a los valles de Cumbayá y Tumbaco como una zona de alto desarrollo inmobiliario y población de estratos económicos medios-altos y altos. Es decir, es un lugar preferido por personas con mayor ingresos.
Algunos rasgos del target market que explican la actual demanda Cumbayá vivienda son los siguientes:
- Ingresos familiares superiores al promedio del Distrito Metropolitano; en los valles de Quito los ingresos laborales medios pueden acercarse al doble del promedio de la ciudad.
- Mayor disposición a pagar por experiencias: seguridad, áreas verdes, amenities para niños, mascotas y teletrabajo.
- Alta presencia de profesionales vinculados a servicios, tecnología, finanzas y educación superior (Universidad San Francisco y cluster de oficinas en la zona).
En términos de precios, distintas fuentes del mercado muestran a Cumbayá como área residencial “premium”, con valores de m² y arriendos significativamente por encima del promedio de Quito. Todo esto configura un target customer exigente, informado y muy activo en redes sociales, donde compara proyectos, amenities y propuestas de valor antes de tomar su buying decision.
Segmentos dentro del perfil del comprador en Cumbayá
Ese perfil del comprador no es un bloque homogéneo. Más bien, si miramos la customer base del valle, se pueden distinguir al menos cuatro segmentos que se comportan de forma distinta a lo largo del customer journey.
Familias que migran desde la ciudad consolidada
En primer lugar dentro del perfil del comprador, están las familias o compradores de vivienda que ya vivían en la ciudad consolidada, es decir, centro–norte, norte tradicional y que deciden “bajar al valle” buscando más espacio y un mejor entorno para sus hijos. Por lo general se trata de:
- Parejas de 35–50 años, con uno o dos hijos en edad escolar, es decir que empiezan sus estudios.
- Hogares con dos ingresos estables, muchas veces con trabajos híbridos o remotos.
- Personas que valoran la cercanía a colegios, la seguridad, áreas verdes y tiempos razonables de desplazamiento.
Qué buscan en los proyectos Cumbayá:
- Casas o departamentos de 3–4 dormitorios, con áreas sociales conectadas a jardín o terraza.
- Conjuntos con seguridad 24/7, buena administración y sensación de comunidad.
- Accesos directos a la Ruta Viva y a servicios de salud, comercio y recreación.
En este segmento, la vivienda se percibe como algo más que un activo: es la base del proyecto de vida familiar.
Ejecutivos y parejas jóvenes
En segundo lugar del perfil del comprador, aparece el segmento de ejecutivos y parejas jóvenes. Aquí hablamos de profesionales de 28 a 40 años, con o sin hijos pequeños, que combinan trabajo presencial, remoto y vida social en el valle.
En el caso de este perfil de comprador:
- Suelen buscar departamentos de 1–2 dormitorios o casas compactas.
- Su customer journey empieza en portales, buscadores y social media; llegan a la sala de ventas con comparativos y preguntas muy concretas.
- Valoran el diseño, la marca del desarrollador, los servicios del sector y la posibilidad de renta futura.
- Qué priorizan:
- Amenities como gimnasio, coworking, rooftop, piscina, zonas BBQ y espacios pet friendly.
- Ubicación cerca de centros comerciales, restaurantes y oficinas.
- Procesos de venta claros: simuladores de cuota, acompañamiento en crédito, tiempos de entrega definidos.
Este segmento es altamente sensible a la experiencia digital: anuncios, recorridos virtuales, testimonios y contenido que ayude a entender tu target más allá del render.
Estudiantes y housing universitario
En tercer lugar, la presencia de la USFQ y otros equipamientos educativos genera un nicho específico vinculado a estudiantes y housing universitario.
En este perfil del comprador encontramos: Estudiantes nacionales e internacionales que necesitan vivienda cerca del campus y a padres que actúan como decision makers y se preocupan por seguridad, entorno y servicios.
Qué buscan:
- Suites y departamentos pequeños, seguros y funcionales.
- Espacios de estudio, buena conectividad a internet y servicios básicos a pie.
- Proyectos orientados a housing con administración profesional.
En este caso, el perfil del comprador es doble: el usuario directo es el estudiante, pero la decisión final y el pago suelen pasar por la familia.
Inversionistas orientados a renta
Por último dentro del perfil del comprador, están los inversionistas que compran en Cumbayá pensando primero en la rentabilidad y no necesariamente en vivir allí.
En general se trata de:
Personas que manejan ahorros o excedentes y comparan distintos submercados de Quito. Y también de compradores que revisan con detalle la relación precio/renta, la vacancia esperada y el potencial de plusvalía. Revisa nuestro articulo ¿Cómo evaluar la plusvalía potencial de un barrio? para profundizar en este punto.
Qué necesitan para decidir:
- Datos claros de demanda de arriendo en la zona. Aquí es clave revisar también nuestro artículo “Demanda inmobiliaria Quito: análisis y proyección” para entender el contexto de la ciudad.
- Tipologías fáciles de arrendar, es decir, suites y departamentos de 1–2 dormitorios con parqueadero.
- Escenarios transparentes: flujos de caja, gastos de condominio, seguros y administración.
En este segmento entra con fuerza el enfoque de b2b como buyer personas, debido a que aunque el producto sea residencial, la conversación con este perfil de comprador se parece mucho más a una decisión de negocio que a una compra emocional.
Qué busca este perfil del comprador en los proyectos Cumbayá
Una vez entendidos los segmentos, la pregunta clave es: ¿qué hace que un proyecto pase de “interesante” a “quiero reservar”? A partir de los estudios recientes del mercado inmobiliario de Quito y sus valles, la respuesta se mueve en dos ejes: tipología del producto y calidad de las amenities.
Tipologías que responden a la forma de vivir (no solo al metraje)
Los datos del sector inmobiliario en Quito muestran que los espacios bien diseñados, aunque sean más compactos, tienden a moverse mejor que las unidades grandes sin diferenciación; esta tendencia se repite en los valles, donde el estilo de vida pesa tanto como los m² en cuanto al perfil del consumidor.
En Cumbayá esto se traduce en que:
- Las familias siguen queriendo adquirir casas o departamentos de 3–4 dormitorios, pero priorizan la integración entre cocina, sala y comedor, así como la relación directa con el exterior: jardín, porche o terraza.
- Las parejas jóvenes o perfil del comprador prefieren 1–2 dormitorios con buena luz natural, balcones realmente utilizables y áreas flexibles que permitan montar un home office.
- Estudiantes e inversionistas se enfocan en unidades pequeñas, bien resueltas, apoyadas en servicios compartidos: áreas comunes, lavandería y coworking que aumentan la “sensación de tamaño”.
En otras palabras, la competencia real ya no es solo por m², sino por la experiencia que ofrece cada m²: cómo se trabaja, se descansa y se comparte ese espacio en el día a día.
Amenities que sí impactan en la decisión del perfil del comprador
Ahora bien, no todas las amenities pesan igual en el momento de tomar la decisión de vivir en el valle . De acuerdo con los informes recientes sobre demanda residencial en Cumbayá, los compradores ponen especial atención en aquellas amenities que se usan todos los días, no solo las que se ven bien en el brochure.
Entre las que más influyen en la decisión del perfil de comprador destacan:
- Áreas verdes reales y caminables, con árboles, senderos y zonas para mascotas, que refuercen la idea de vivir “en el valle” y no solo en un edificio más.
- Gimnasio y coworking, que permitan trabajar desde casa sin improvisar en la mesa del comedor.
- Piscina temperada, zonas de juegos infantiles y espacios sociales pensados para familias y encuentros entre vecinos.
- Seguridad diseñada desde el urbanismo: controles de acceso claros, buena iluminación, visibilidad en circulaciones y cercanía a vías y servicios estratégicos.
Para el perfil del comprador de Cumbayá, estas amenities no son solo un “extra decorativo”, sino parte de la propuesta de valor central. Forman parte del producto o servicio completo que la persona va a comparar entre distintos proyectos antes de tomar la decisión final. Si este tema es importante para ti, puedes conocer más en el siguiente articulo “Amenities vs. Alícuota”
Cumbayá como señal de las tendencias en los valles de Quito
Diversos estudios sobre el periurbano de Quito señalan a Cumbayá–Tumbaco como uno de los principales corredores de expansión, donde se adelantan cambios de uso de suelo, aumentan las densidades y se ponen a prueba nuevas preferencias residenciales de acuerdo al perfil del comprador.
Entre esas tendencias destacan:
- El desplazamiento de hogares de ingresos medios–altos hacia zonas con mejor clima, más servicios y mejor percepción de seguridad.
- El crecimiento de proyectos mixtos que integran vivienda, comercio, oficinas y educación en un mismo entorno, reduciendo la necesidad de desplazarse grandes distancias o pasar horas en el trafico.
- El mayor peso de la experiencia de usuario a lo largo de todo el recorrido: desde la búsqueda digital y el primer contacto, hasta la entrega y la postventa.
- El uso más sofisticado de datos por parte de desarrolladores y equipos comerciales: análisis de customer base, mapas de demanda, segmentación por microzonas y lectura más fina del target market.
Para cualquier desarrollador o inversionista que mire los valles, Cumbayá funciona hoy como un laboratorio a escala real para entender a su target (Perfil de comprador) y ajustar la oferta antes de replicarla en otras parroquias.
Si llegaste hasta aquí, ya tienes una radiografía mucho más clara del perfil del comprador en Cumbayá 2025 y de las tendencias que están moviendo el valle. El siguiente paso es usar esa información a tu favor. Síguenos en nuestro blog y redes sociales: Facebook eInstagram para estar al día de nuevos análisis y datos del mercado. Agenda una cita con nuestro equipo si estás evaluando desarrollar, invertir o reposicionar un proyecto en Cumbayá.
En Trivo trabajamos para que cada decisión inmobiliaria se tome con datos y en base a tus necesidades. Si este artículo te resultó útil, compártelo en tus redes sociales.
