Comprar una vivienda o invertir en un proyecto inmobiliario en Ecuador ya no se trata solo del precio o del metraje. Lo que realmente marca la diferencia es la capacidad que tiene esa zona de ganar valor con el tiempo, es decir, su plusvalía potencial.
Saber detectarla antes de comprar puede significar la diferencia entre una inversión rentable y una que se estanque. Pero ¿cómo evaluar si un barrio realmente crecerá en valor en los próximos años? Aquí te explicamos qué indicadores observar, cómo usar una plantilla de evaluación y qué zonas están mostrando mayor proyección. ¡Continúa leyendo!
Qué es la plusvalía urbana y por qué importa
La plusvalía es el incremento del valor de un inmueble a lo largo del tiempo, impulsado por factores como infraestructura, equipamiento urbano, seguridad o desarrollo económico del entorno de la propiedad. Y no solo beneficia a quienes compran para invertir: también es clave para quienes buscan su vivienda definitiva, ya que asegura estabilidad patrimonial y proyección a futuro, debido a que una vivienda en una zona con buena proyección urbana no solo conserva su valor, sino que lo multiplica con el tiempo.
Valor actual vs. valor potencial
El valor actual de una casa, departamento o terreno refleja el precio de mercado de hoy, mientras que el valor potencial estima lo que podría alcanzar en los próximos años.
Por ejemplo, una casa cerca de una nueva estación del Metro de Quito o de una vía en construcción, como la Ruta Viva o la Intervalles, probablemente aumentará su valor, incluso sin que el propietario realice modificaciones estructurales.
Factores que impulsan la plusvalía
Como en todos los casos existen varios factores que impulsan o determinan la plusvalía a largo plazo de una casa, departamento o terreno, pero entre los más determinantes están:
- Mejoras en infraestructura y conectividad.
- Oferta de servicios y equipamientos públicos.
- Seguridad y mantenimiento del entorno.
- Normativas urbanas que permitan densificación o cambio de uso de suelo.
- Demanda sostenida a largo plazo y baja vacancia habitacional.
Indicadores clave para evaluar la plusvalía de un barrio
Medir la plusvalía potencial implica analizar variables objetivas. En Trivo, analizamos la plusvalía con una metodología que combina tres dimensiones: infraestructura y conectividad, servicios urbanos y dinámica inmobiliaria.
1. Infraestructura y conectividad
De acuerdo con datos del Censo de Población y Vivienda 2022 (INEC) Quito y Guayaquil concentran el 35 % del parque habitacional nacional del país, con un crecimiento sostenido hacia zonas periféricas conectadas por nuevas vías.
Y según las estimaciones y proyecciones de Población (INEC, 2024), la población quiteña superará los 3 millones de habitantes hacia 2025, impulsando la expansión hacia los valles.
La plusvalía se incrementa especialmente cerca de infraestructuras estratégicas: Ruta Viva, Metro de Quito o vía Intervalles, que reducen tiempos de traslado y mejoran la calidad de vida diaria.
2. Servicios y equipamientos urbanos
La accesibilidad a hospitales, universidades, centros comerciales y parques es uno de los mayores motores de valorización a largo plazo.
El BID (2023) destaca que el acceso equitativo a equipamientos públicos es el principal factor que influye en la decisión residencial en ciudades de América Latina, y Quito no es la excepción.
3. Seguridad y entorno social
La percepción de seguridad influye en la decisión de compra tanto como el precio. De acuerdo con el INEC (Encuesta de Condiciones de Vida 2022), el 47 % de los quiteños considera la seguridad como el principal criterio al momento de elegir vivienda.
Las urbanizaciones cerradas, con la presencia de guardianía y sistemas de videovigilancia tienden a mantener su valor y atraer a familias jóvenes. Además, se han convertido en un diferencial de valor tangible en el mercado inmobiliario medio y alto.
Uso de suelo y normativa urbana
La valorización de un inmueble no depende solo de su ubicación o de la demanda del mercado, sino también de lo que la normativa urbana permite hacer en el terreno. Puedes conocer más sobre el tema en el artículo sobre “Demanda inmobiliaria Quito: análisis y proyección”.
Comprender el uso de suelo, las reglas de construcción y los planes de ordenamiento es clave para conocer el potencial de crecimiento de una zona.
Zonificación y potencial de densidad
La plusvalía de un inmueble depende en gran parte de su clasificación dentro del Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS) del Municipio de Quito.
Por ejemplo, un terreno residencial que cambia a uso mixto o comercial puede aumentar su valor de manera inmediata, ya que permite construir más pisos o incluir locales.
Por ello, antes de invertir, es recomendable consultar el Geoportal del Municipio de Quito, que muestra las zonas con mayor potencial de densificación y crecimiento.
Proyectos públicos y planificación local
Según el Boletín Técnico de Estadísticas de Edificaciones, Quito registró un incremento del 11,8 % en permisos de construcción entre 2023 y 2024, principalmente en los valles orientales. Lo cual, evidencia que las zonas mejor conectadas con la Ruta Viva y la Interoceánica concentran la mayor inversión privada en vivienda nueva, consolidando su potencial de valorización.
Respecto a proyectos públicos, en la ciudad de Quito, los proyectos priorizados por el Municipio y el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) incluyen nuevos corredores viales y zonas de renovación urbana.
Y en Guayaquil, iniciativas como Mi Lote y la expansión hacia La Aurora y Samborondón han reconfigurado el mapa de plusvalía metropolitana.
Demanda proyectada: cómo identificar zonas con potencial
Entender hacia dónde crece la ciudad y qué zonas atraen mayor inversión es clave para anticipar la próxima ola de plusvalía. A continuación, te mostramos los factores que marcan la diferencia al evaluar el potencial de una ubicación.
Crecimiento poblacional y migración interna
El INEC (Censo 2022) reportó que los valles de Quito, Cumbayá, Tumbaco y Los Chillos. registran uno de los crecimientos poblacionales más rápidos del país, con un aumento del 3,2 % anual en nuevos hogares. Este fenómeno, es impulsado por familias que migran desde el centro hacia zonas más tranquilas, con mejor calidad ambiental y mejor seguridad. Además, que al vivir en estos sectores se encuentran cerca de hospitales, centros educativos, hospitales y centros educativos.
Evolución del valor por m²
De acuerdo con reportes de portales inmobiliarios nacionales, el precio promedio por metro cuadrado alcanza los 1.600 dólares en Cumbayá y 1.300 en Tumbaco, con una variación positiva de entre el 3 % y el 4 % anual.
Estos datos reflejan tanto la madurez del mercado de Cumbayá como el alto potencial de crecimiento de Tumbaco, donde los precios siguen siendo competitivos.
Equipamiento y servicios en expansión
El BID (2023) señala que la apertura de centros comerciales, universidades y servicios médicos es uno de los indicadores más claros de plusvalía urbana.
En el caso de Quito, el desarrollo de espacios como Paseo San Francisco y Scala Shopping ha impulsado la demanda residencial en Cumbayá y sus alrededores, mientras que nuevos proyectos mixtos en Tumbaco refuerzan su proyección.
Caso práctico: Cumbayá vs. Tumbaco
Ambos valles se han convertido en puntos clave del desarrollo residencial de Quito, aunque avanzan a ritmos distintos.
Se puede evidenciar que, en Cumbayá, el mercado muestra madurez, los precios son más estables y la oferta está consolidada, lo que lo convierte en una zona ideal para quienes buscan proteger su inversión y asegurar valor a largo plazo.
Y Tumbaco, por su parte, vive una etapa de expansión acelerada, debido a la llegada de nuevos proyectos, de conjuntos habitacionales, centros comerciales, servicios y vías de conexión impulsa una plusvalía más dinámica, con oportunidades de rentabilidad de inversión que pueden superar el 15 % al momento de la entrega de la propiedad.
Guía Trivo para evaluar el potencial de plusvalía
Te compartimos una herramienta práctica que te ayudará a analizar y comparar distintas zonas de la ciudad según su conectividad, oferta de servicios y proyección urbana.
Así podrás reconocer con mayor claridad dónde invertir y qué sectores ofrecen mejores oportunidades de crecimiento. Solo necesitas asignar un puntaje del 0 al 100 en cada categoría y calcular el promedio final.
Interpretación del resultado:
- 80–100 pts: Zona con alto potencial de plusvalía a mediano plazo.
- 60–79 pts: Zona estable con crecimiento sostenido.
- Menos de 60 pts: Zona en desarrollo, ideal para inversión a largo plazo.
Ejemplo: Si Cumbayá obtiene 78 puntos y el Valle de los Chillos 80, significa que el segundo caso aún tiene espacio para crecer, convirtiéndose en una oportunidad de inversión estratégica a mediano o largo plazo.
Al finalizar tu lectura, puedes darte cuenta de que analizar el verdadero valor de una zona y anticipar su potencial de crecimiento, es fundamental antes de comprar tu casa, departamento o invertir. Y en Trivo, te acompañamos en ese proceso con herramientas técnicas, asesoría personalizada y datos actualizados del mercado.
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